鏖战339轮，中建智地43亿拿下北京太阳宫地块，溢价39%

发布时间：2025-10-12 14:50:21 来源：把酒持螯网 作者：探索

9月30日，鏖战北京土拍市场成交两宗土地，轮中两宗土地的建智竞拍过程可谓冷热不均。

朝阳区太阳宫新区D区CY00-0215-0627地块开拍前已获得9轮报价，地亿吸引了中建智地、拿下城建发展、北京懋源地产、太阳招商蛇口、宫地保利发展、块溢建发、鏖战中海、轮中京投、建智金隅9家竞买人参与。地亿经过339轮现场举牌竞价，拿下历时三个小时，北京最终中建智地以43.145亿元的价格拿下，溢价率达39.18%，楼面价为8.53万/㎡。

而门头沟区S1线区域组团01-12地块MC00-0605-0006地块，只有电建地产与京西门城投组成的联合体一家报名，以9.57亿元底价竞得，成交楼面价约2.35万元/㎡。

事实上，9月以来，北京多个新房项目取证、加推、开盘，供应速度明显加快。9月新房供应量较8月也是大幅增长。业内人士指出，近期项目多具备区位优势，项目在“好房子”指引下品质较高，刺激了一部分需求，去化较快，这种趋势有望得以延续。

冷热不均

太阳宫地块坐落于东北三环至四环之间，是近年来北京城六区范围内稀缺的住宅用地，因此自上架以来备受关注。该地块土地面积约为1.94万平方米，建筑面积约为5.06万平方米（其中住宅部分面积43161.68㎡，商业部分面积7400㎡），容积率2.6，控高80米，交易起始价为31亿元。

该地块交通条件优越，可无缝衔接地铁10号线与17号线太阳宫站，规划中更要求地下空间与地铁站厅直接连通，实现“出小区即进地铁”的高效通勤体验。周边配套成熟，西侧紧邻凯德MALL大型商业综合体，步行可达太阳宫公园，并享有人大附中朝阳学校等优质教育资源。

据了解，太阳宫板块新房供应长期紧缺，上一次住宅用地出让为2022年的中建·玖合府项目。目前该区域新房资源紧张，中建·玖合府已进入现房销售阶段，成交均价约11.85万元/平方米。二手房市场表现稳健，太阳公元南区挂牌价约14.6万元/平方米，红玺台约14.8万元/平方米，安馨家园、丰和园等小区价格区间为9.8万至12.1万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅在接受界面新闻采访时说：“对于中建置地来说，拿下太阳宫地块后可以和北京宸园、紫京宸园一起构建总价1500万到3000万的不同需求客户群体全覆盖的体系，几个项目之间能够形成不同客户群体的承接转化，以及需求的呼应。同时，在朝阳区深度布局，中建置地也能够降低营销成本。”

门头沟地块规划建筑面积4.07万平方米，容积率2.0，建筑限高45米。该地块位于门头沟区永定镇东北角，与石景山区仅一河之隔，距S1线四道桥站约200米，属典型临铁项目。配套方面，地块周边拥有西长安中骏世界城、龙湖长安天街等商业设施，门头沟区中医医院、绿海运动公园等公共配套齐全，东侧毗邻永定河，生态景观资源优越。

当前门头沟新房市场呈现分化态势，永定镇区域新房价格约49886元/平方米，S1线四道桥站周边新盘均价约5.5万至6.1万元/平方米。

该地块西侧为峯范北京、金茂长安悦、龙湖北辰揽境三个项目，均已于2024年交付，且三个项目均已售罄。龙湖北辰揽境拿地最早，动作最快，于2021年12月19日抢跑开盘，网签均价50933元/㎡。峯范北京和金茂长安悦网签均价分别为50379元/㎡和52813元/㎡。

中指研究院土地市场研究负责人张凯在接受界面新闻采访时指出，电建地产此次拿地延续了其在门头沟区域的战略布局。去年开发的长安华曦府项目实现“五开五罄”，体现出企业对本地客群需求的准确把握与产品竞争力。基于过往开发经验与市场积累，本次再度入局有望进一步巩固其区域优势，并在合理控制成本与风险的前提下推进项目开发。

“随着北京本轮土地成交落定，楼市格局进一步明晰，核心区域与郊区市场的分化趋势持续深化。这一趋势直接体现在房企差异化的投资逻辑上：三至四环内拥有轨道交通与成熟配套的稀缺地块备受争抢，成为实力房企维系品牌溢价与资产价值的关键；而非核心区如门头沟地块的底价成交，则彰显了市场理性的一面，该区域更考验企业对成本、产品及开发节奏的精准把控。”张凯表示。

郭毅在接受界面新闻采访时说：“开发商积极拿地，实际上反应出市场已经在逐步筑底。特别是在‘好房子’政策，以及限购、限贷等政策放松的背景之下，也为开发商打造好产品提供了信心和支撑。”

展望未来，随着土地供应持续外扩，“核心稀缺价值”与“外围性价比优势”将长期主导市场，推动北京楼市形成多层次、差异化的健康发展态势。

“金九”成色足

进入三季度，北京市新建商品住宅供应收缩，7月新增供应量不足1500套，环比、同比分别下跌55%和48%；8月新增供应1516套。进入9月份，北京多个新房项目取证、加推、开盘，供应速度明显加快。根据克而瑞统计，截至9月27日，9月新建商品住宅供应已经超过3000套，环比8月份几乎翻倍。打破了新房市场连续两个月的供应低迷，也为"金九银十"楼市传统销售旺季注入增长动能。

北京市住建委网站信息显示，9月共计核发26张预售许可证，涉及22个房地产项目，合计提供房源近6000套。而8月仅核发12张预售许可证。

9月13日，北京新房市场迎来一波集中供应，5个项目共1802套房源同日取得预售证。其中，通州运河旁项目中建·运河玖院、大兴黄村项目兴创沐春墅、顺义东风商场项目龙湖宸翰均为首次取证，建发海晏、中海·丽泽叁號院分别为二次、三次加推。

中建·运河玖院本次获批764套房源，拟售均价在6.04-7.94万元/㎡区间。该项目由中建玖合开发，定位高端改善住宅，位于通州区地铁6号线北运河东站附近，主打稀缺滨水资源与第四代住宅标准。稀缺河景资源，再加上位于北京城市副中心重要区位，项目自拿地开始就备受关注。

9月20日，中建·运河玖院正式开盘，官宣当日售出573套房源，揽金47亿元，刷新2025年北京楼市单日纪录。截至9月30日，该项目已签约434套，成交均价6.15万元/㎡，去化率达56.8%。

中建·运河玖院销售经理翟晓虎对界面新闻表示：“我们采用了取证即开盘的策略，从施工到取证全程高效推进，缩短了入市周期。项目案场配置了10台打印机，多名服务人员。一般的项目包括认购、草签、网签等多个环节，需要客户来好几次，我们把多环节整合为一站式服务，客户到访一次就可以完成首付缴纳、合同签订等流程，为客户节省时间，提升了签约效率。”

此外，同为今年通州新盘，朝棠揽阅、云璟揽阅也取得了不错的销售业绩。这也得益于通州购房政策放宽，去年“9·30新政”，不仅是北京全市限购松绑，而且是真正解除了通州的“双限”，为通州楼市带来更大的市场增量。

在云璟揽阅售楼处，一位销售人员对界面新闻表示：“总体上来看，通州本地的客户大概占六成，其他区域占到四成。”

9月21日，位于怀柔主城区的北京建工・嘉棠澐玺开盘。该项目由于地处远郊，对北京市区客户吸引力不大。但是由于是怀柔区首个“好房子”项目，也是怀柔主城区时隔六年之后的新盘，该项目在怀柔本地关注度颇高。

嘉棠澐玺开盘当日推出224套房源，取证均价3.83-4.25万元/㎡，官宣的案场认购房源是210套。北京市住建委网站数据显示，截至9月30日，嘉棠澐玺已经签约134套房源，网签均价约3.98万/平，去化率达59.8%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻指出，当前购房政策比较宽松，“好房子”建设持续发力，住宅品质提升，一些地段好、户型好，尤其是得房率高的项目，刺激了购房需求。

郭毅对界面新闻表示：“金九银十是房地产行业传统销售旺季，近期推盘加速，反映出开发商深耕北京市场，积极看好后市的态度。9月成交上升，有可能带动10月交易量继续冲高，并延续至年末。”

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